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TOP > OWNER INTERVIEW > オーナーインタビュー Vol.1 玉置 修司様
「カイロスさんに相談することで、事業の進め方や内部留保の大切さが分かりました。」
会社員
玉置 修司様
50代男性。会社員、兼業大家
ワンルーム投資をきっかけに不動産投資を開始、2023年にカイロスマーケティングで一棟アパートを2棟購入。
今後は規模拡大を視野に入れる。
私の祖母が、祖父が残してくれた「玉置アパート」を引き継いで経営しており、電信柱に「空室あります」の広告を貼ってお小遣いをもらうお手伝いをしていて、アパート経営が幼い頃から身近な存在でした。
サラリーマンとして30年近く働く中で、転職も経験しましたし、新しい会社での仕事や人間関係でのストレスを感じることもありました。
その頃、定年までの残りの時間を意識するようになり、サラリーマンとして得られる所得以外にも収入があれば、不安が解消されるかもしれないと思い、まず最初にワンルームマンション投資をきっかけに不動産投資を開始しました。
玉置様:
カイロスさんのことは、主催されている不動産投資セミナーがきっかけで知りました。
実は、カイロスさんのセミナーには3回出席しているんですね。
高桑:
え!そうなんですね。ありがとうございます!
玉置様:
私自身もちょうどコロナ禍で時間もあり、不動産投資を拡大していきたいと考えていたものの、不動産投資に対する知識も全くの素人で、足りていないと感じていました。
初めて参加したセミナーでは、高桑社長がおっしゃっている「逆張り」の意味が全く理解できず、2回目まではとにかく参加して終わったという感じでした。
自分自身で勉強して知識を得て臨んだ3回目のセミナーで、カイロスさんが考える不動産投資の戦略(スキーム)をやっと理解でき始めて、「カイロスさんなら自分の悩みや不安を解決してくれるかもしれない」と感じましたし、今後不動産賃貸事業を拡大していく上でアドバイスいただけるのではないかと思い、個別相談の申し込みをさせていただきました。
高桑:
コロナ禍の時期と言うと、今から4年ほど前になると思いますが、他社と比較する中でカイロスとの違いはありましたか?
玉置様:
はい。楽待や健美家のセミナーも多数見させていただきました。自身でも勉強しながら、腹落ちできる会社はどこなのかを探していました。
他社のセミナーにも参加してみましたが、カイロスさんは「マーケティング」という名称の通り、コンサルティングに注力している印象がありました。物件の売買だけでなく、自分自身の今置かれている状況に対して新たな提案をして自分が不動産投資で目指していくべき方向性を示してくれるのではと思えたことは、後押しになったと思います。
高桑:
とてもありがたいお言葉、ありがとうございます。
高桑:
不動産投資を始めたきっかけはワンルーム投資からだとお伺いしましたが、カイロスの提案する一棟物件は異なる分野になりますが、新しいチャレンジをしたいという思いがあったのでしょうか?
玉置様:
ワンルーム投資から不動産投資を始めて、ワンルームよりもキャッシュフローの割が良かったこともあり、トランクルーム投資も経験しましたが、今後資産を拡大していく上で、規模が取れる一棟物件にチャレンジしたいと考えるようになりました。
知識は足りないと感じていたので、セミナーに参加したり宅建の資格を取るなどで知識を蓄えていました。
高桑:
これまでの投資のご経験を拝見したところ、一般的にメジャーな戦略かつ、アグレッシブな戦略で進めてこられたという印象を持ちました。
キャッシュフローも良く、財産の規模も取れているけれども、コアとなる土地の部分が弱いという感じを受けたので、そこを保全するような物件が良いと思っていたところ、タイミング良く弊社のオーナー様が売却される物件があり、今回ご提案させていただきました。
こちらの物件ですが、提案当初はどのような印象をお持ちでしたか?
玉置様:
前年に札幌の物件を2棟購入していまして、手持ち資金が薄い状況の中で提案を受けたので、提案を受けた物件は土地がとても広いけれども、土地値が低い印象があったので、融資を受ける銀行には債務超過に見られるのではないか?というのが第一印象でした。
また土地は広くて良いなと思いながらも、既に取得してきた物件は築浅でパリッとしていて「持っていて気持ちいいな」という物件ばかりだったので、初めての築古物件は築30年近くで見かけも古いし、これが築古なのかと衝撃を受けましたね。
ご縁あってほぼフルローンで融資を受けることもできましたので、新たなチャレンジになるなと思って進めさせていただきました。
高桑:
これまでに取得されてきた物件と比較すると、全く毛並みが異なる物件だと思いますし、
かなり覚悟されて決めていただいたのだろうなと思います。
これぞカイロスという物件ではあるものの、玉置様にとっては葛藤の中で我慢して決めていただいただろうなと思いますね。
玉置様:
高桑社長から、税金の還付があること、物件の実勢価格が高いこと、長期で保有して残債を減らして行けば将来的にはかなり有利な物件であることをご説明いただいて、その点は最終的な決め手になったと思います。
高桑:
少し余談になりますが、今回、玉置さんがご自身で作成されたバランスシートを見させていただいたのですが、銀行・金融業務にお勤めだったりとかでない場合は、一般の方は簡単に作れないんですよね。とは言え、不動産を取得していく上で、BS、P/L、キャッシュフローを理解しておくことは何より重要だと思っています。
銀行が判断する場合も、物件情報も大事ですがプロパーローンを出す時には、財務情報を見て判断されるので、やんわりと理解していないといけないのですが、中小企業の経営者の方でもしっかり理解するのは難しいです。
だからこそ、私たちがお客様の財務状況をイメージして、取得する物件のご提案をさせていただいています。
今回の玉置さんの場合ですと、キャッシュフローは良いのですが減価償却資産の割合が多いので、バランスシートは一旦肥大化しても、負債の返済とともに縮小させることができて、肥大化したバランスシートを下支えし資産のコアとなる土地の部分を補強できる物件をご提案させていただいたのですが、玉置さんのご理解がいただけたことも良かったです。
玉置様:
私も、最初は全然分かっていなかったんですよ。
高桑社長と他の大家さんとの対談(楽待動画)は、何十回も見返しているのですが、見始めた当時は半分も理解できておらず、高桑社長が「内部留保が大事」だとおっしゃっていたこともまるで理解できていなかったんですね。そのレベルから、それを理解できるようにしないと買い進めるにあたって太刀打ちできないなと考えるようになり、リスクになると考えて勉強を始めました。
今はその対談動画がバイブルになっていて、定期的に見返して、90%くらい理解できたかなというところです。知識を身に付けて、やっとカイロスさんとお付き合いできるかなと感じています。
高桑:
いやいや、そんなことないですよ!
ご自身で勉強されて、理解を深めてこられたことは素晴らしいですし、意識の高さを感じますね。
ただ、銀行からすると財務関係の知識は当たり前のこととしてお話されてしまうので、私たちが財務状況を把握して、お客様に噛み砕いてご説明させていただくので、難しいお話だなと思われてしまうのですが、何となく理解していただくくらいで大丈夫です。
高桑:
現在の玉置様の資産状況は物件の規模感もキャッシュフローも良いので、今後のご提案は、他の物件の動き方や融資の使い方によって流動的になると思いますし、今の状況を衰退させずに財産としての厚みが出るようなご提案を考えています。
物件としては中古一棟物になると思いますが、決め打ちするのではなく不動産賃貸事業として成立するよう、土地資産の拡大しながらバランスシートの縮小を防いで、資産規模を3〜4億円に留めることがミッションになりますね。
玉置さん、こちらで合っていますか?
玉置様
はい。そうですね!目標は、世間一般で言うメガ大家規模まで伸ばしたいですね。最短で目標達成できるよう、来年以降の動き方についてカイロスさんにお力添えいただければと思っています。
不動産投資を始めていたものの、今後自分がどのように事業を進めていけばいいのか分からなかったですし、また自分で勉強していく中で事業の進め方が合っているかどうかが分からなかった時期に、カイロスさんに適切に腹に落ちるご提案をしていただいたことを感謝しています。
インタビュー:2024年10月